近日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告，2020年，公司總收入為354.95億元，同比增長(zhǎng)36.3%；凈利潤(rùn)為60.93億元，同比增長(zhǎng)50.8%。此外，寶龍地產(chǎn)2020年度股息總額為每股港幣45分，同比增長(zhǎng)25%。
在新冠疫情的沖擊下，寶龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)是如何實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的？此外，公司2021年銷售目標(biāo)將突破千億，這對(duì)寶龍地產(chǎn)而言又意味著什么呢？
沖擊千億銷售目標(biāo)底氣：優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)快速增長(zhǎng)
2020年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額為815.51億元，同比增長(zhǎng)35.1%；合約銷售面積為532.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.4%。公司同時(shí)在業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，2021年合約銷售目標(biāo)為1050億元，這一銷售目標(biāo)與2020年相比，漲幅達(dá)28.75%。
不過(guò)對(duì)于此目標(biāo)，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳稱“管理層對(duì)實(shí)現(xiàn)1050億元的合約銷售金額目標(biāo)非常有信心，公司不需要拿任何新的項(xiàng)目就基本接近這個(gè)指標(biāo)了。”
事實(shí)上，在2015年時(shí)，寶龍地產(chǎn)的銷售額還僅為143億元。但隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，規(guī)模對(duì)于獲取資源的重要性日益明顯。寶龍也開(kāi)始加大擴(kuò)張，僅在2020年，公司新增地塊39幅，計(jì)容總面積為940萬(wàn)平方米。
更值得關(guān)注的是，寶龍地產(chǎn)的土儲(chǔ)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。截至2020年寶龍地產(chǎn)土地儲(chǔ)備約70%分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，剩余大部分集中于粵港澳大灣區(qū)。寶龍地產(chǎn)稱，公司將繼續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，未來(lái)將堅(jiān)持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)，同時(shí)兼顧其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。
西南證券研報(bào)稱，從發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步分化，優(yōu)勢(shì)區(qū)域（長(zhǎng)三角、大灣區(qū)）的確定性會(huì)更強(qiáng)。從品牌商業(yè)管理公司滲透率來(lái)看，大灣區(qū)和長(zhǎng)三角相比還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，潛在的發(fā)展空間較大。據(jù)此來(lái)看，公司在優(yōu)勢(shì)區(qū)域龐大的土儲(chǔ)，或許就是公司沖擊千億銷售目標(biāo)的底氣所在。
商住協(xié)同優(yōu)勢(shì)明顯，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
近年來(lái)，監(jiān)管層對(duì)房企降杠桿、去負(fù)債要求不斷趨嚴(yán)，“三道紅線”成為衡量房企是否優(yōu)質(zhì)的重要指標(biāo)。而寶龍地產(chǎn)均未踩中“三道紅線”，且多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)仍在不斷優(yōu)化。
以凈負(fù)債率為例，2020年，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為73.9%，與上年同期相比下降了超7個(gè)百分點(diǎn)。意味著公司的負(fù)債情況持續(xù)改善。
另一方面，寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況日趨向好。截至2020年12月31日，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余為282.8億元，同比增加19.5%。同期流動(dòng)比率從去年的1.30倍上升至1.36倍。
財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，與公司的商住協(xié)同優(yōu)勢(shì)有很大關(guān)系。截至2020年底，寶龍地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積為3650萬(wàn)平方米，其中，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的物業(yè)為2430萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)中的土地儲(chǔ)備將用于發(fā)展大型商住物業(yè)，附優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)、酒店式公寓、辦公樓及酒店等。
西南證券研報(bào)稱，寶龍地產(chǎn)總體毛利率近五年均維持在35%左右的水平，凈利率維持在20%以上的水平，而且是伴隨著結(jié)算規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。主要原因是，公司更為謹(jǐn)慎的拿地決策；且商業(yè)+住宅協(xié)同拿地模式對(duì)控制土地端成本優(yōu)勢(shì)顯著。
此外，寶龍雙上市平臺(tái)發(fā)揮協(xié)同效果，也進(jìn)一步提升了公司的股權(quán)價(jià)值和企業(yè)形象，在此背景下，公司的信用評(píng)級(jí)不斷調(diào)升。2020年8月底，國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪相繼將公司評(píng)級(jí)展望調(diào)至“正面”，分別確認(rèn)主體“B+”的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)及優(yōu)先票據(jù)“B”的債項(xiàng)評(píng)級(jí)、B1的主體評(píng)級(jí)及B2的債項(xiàng)評(píng)級(jí)，展示出對(duì)公司債務(wù)管控能力的認(rèn)同以及未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的看好。同時(shí)，在2020年，超20家境內(nèi)外賣方機(jī)構(gòu)發(fā)布研報(bào)，給予公司“買入”評(píng)級(jí)。
快速擴(kuò)張的寶龍地產(chǎn)：內(nèi)生外延雙輪驅(qū)動(dòng)
更值得關(guān)注的是，寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是在公司規(guī)模快速擴(kuò)張的背景下實(shí)現(xiàn)的。
截至2020年底，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模已高達(dá)1951.32億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)超過(guò)20.08%。事實(shí)上，近五年來(lái)，公司的資產(chǎn)規(guī)模已擴(kuò)大2.9倍。
寶龍地產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，還與公司的積極尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)有關(guān)。2020年7月，寶龍收購(gòu)浙江星匯60%股權(quán)。寶龍地產(chǎn)稱，浙江星匯主打產(chǎn)品線為商業(yè)街，與寶龍商業(yè)主打的購(gòu)物中心形成產(chǎn)品線互補(bǔ)，該收購(gòu)也將確保寶龍商業(yè)在浙江省的優(yōu)勢(shì)地位。至2020年12月31日，寶龍商業(yè)累計(jì)在營(yíng)項(xiàng)目68個(gè)，其中輕資產(chǎn)輸出累計(jì)達(dá)15個(gè)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)內(nèi)生與外延并購(gòu)雙增長(zhǎng)模式。
寶龍地產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，也讓公司站在了行業(yè)的風(fēng)口。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2020年，銷售規(guī)模突破1000億的企業(yè)數(shù)量超過(guò)41家，行業(yè)Top100房企的市場(chǎng)份額持續(xù)提升。
在房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升的背景下，寶龍地產(chǎn)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，不僅將大大增強(qiáng)了公司的競(jìng)爭(zhēng)力，還可讓公司分享行業(yè)集中度提升帶來(lái)的紅利。
