興全基金的大佬董承近日表示，“銀行、地產(chǎn)在我看來是一條路上的資產(chǎn)。最好的地產(chǎn)，保利、萬科，在我看來這個估值水平比銀行龍頭低多了，無論從PE還是PB角度。所以我選擇地產(chǎn)。包括分紅方面，兩個龍頭的地產(chǎn)公司的分紅比龍頭的銀行要高多了，所以我沒有選擇銀行。”

地產(chǎn)板塊暴漲難道僅僅因為大佬一句話嗎？首財君認(rèn)為做投資是一件嚴(yán)肅的事情，僅憑大佬的一句話就認(rèn)為房地產(chǎn)有機會，這難免有點草率。

機構(gòu)分析，從歷史上看，銀行股想要來一波行情，需要天時地利與人和的共同作用才行，也就是說需要政策面和基本面的共振才行。

政策面上看，土地供應(yīng)新規(guī)或許才是真正的導(dǎo)火索。近日包括北上廣深四個一線城市、南京、蘇州、杭州、廈門等22個重點城市在內(nèi)實現(xiàn)兩集中，且全年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。啥意思？簡單來說，就是集中推出地塊，減少住宅用地出讓次數(shù)，降低了土地溢價率，房企拿地成本降低，利好地產(chǎn)商。但政策面僅是催化劑，房地產(chǎn)股究竟是走短線脈沖行情還是走長趨勢，則是由房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況來決定的了。

基本面是否見底？

房地產(chǎn)企業(yè)的基本面是否見底？盈利是否好轉(zhuǎn)？一般需要參考兩個維度：一是拿地利潤率，二是銷售利潤率。

首先看看拿地利潤率，2017年拿地毛利率是28%；2018是34%,2019是36%，2020年是37%，從拿地利潤率來說，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況正在不斷好轉(zhuǎn)。

因為房地產(chǎn)企業(yè)拿地利潤率攀升，說明了土地溢價率在下降，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本降低了，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤則變厚了。

從數(shù)據(jù)來看，2018年的一季度的房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利潤是51%，之后開始一路下降，但到了2020年3季度的房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率則達到了40%、這進一步驗證了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況在邊際向好。

再有銷售毛利率和拿地利潤率又是高度相關(guān)的，從政策面最新的土地供應(yīng)新規(guī)來看，房地產(chǎn)企業(yè)在未來的利潤率會進一步好轉(zhuǎn)。

除了政策和基本面外，機構(gòu)認(rèn)為和近日抱團瓦解有關(guān)。

機構(gòu)認(rèn)為，一方面，在市場預(yù)期流動性收緊的背景下，前期抱團板塊由于估值過高被下殺估值，不少機構(gòu)開始調(diào)倉換股至低估值的板塊，而地產(chǎn)板塊受益于此。房地產(chǎn)板塊當(dāng)前整體市盈率不足10倍，且基本是處于十年最低估值水平，相較于白酒、新能源等板塊，具有明顯的比較優(yōu)勢。

另一方面，由于疫情防控較好且疫苗接種速度加快，市場預(yù)期疫情影響開始褪去，而此前受到?jīng)_擊的線下地產(chǎn)、商業(yè)預(yù)期復(fù)蘇。且隨著國內(nèi)外疫苗的快速鋪開，新冠疫情單日新增已經(jīng)大幅回落，線下經(jīng)濟復(fù)蘇成為主旋律，因此房地產(chǎn)板此時具備操作價值。

機構(gòu)建議：

從板塊投資機會來看，由于3月年報集中期即將到來，疊加分紅公布，內(nèi)房股會率先迎來一波業(yè)績兌現(xiàn)后的估值提升，預(yù)計也會對A股地產(chǎn)起到帶動作用，建議持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)板塊機會。我們認(rèn)為當(dāng)前板塊可以關(guān)注以下三條主線：

1）融資渠道暢通、各方面優(yōu)勢較為突出的龍頭房企更具有長期成長的潛力。

2）報表修復(fù)、彈性較大的二線房企。

3）房地產(chǎn)后周期的物業(yè)管理公司。